CSOK-megoldások a magas ingatlanárak mellett

Változik a CSOK és tovább nőnek az árak, ezért adódik a kérdés: mit tehet egy új lakást vásárló a spirálba került ingatlanpiacon? Hogyan használhatja fel okosan a támogatást, és mikor éri meg várni a vásárlással? Egyszerűsített CSOK-kisokos néhány gyakorlatias tippel!

Az ingatlanpiaci helyzettel mi is sokat foglalkoztunk, mert az elszabaduló árak mellett jogos a kérdés, hogy vajon drágák-e a magyar lakások és házak a hazai jövedelmekhez képest? Az 5-10 évvel ezelőtti állapothoz képesti változás ugyanis önmagában még nem releváns, hiszen inkább azt kell figyelembe venni, hogy a mai bérekhez képest milyen lehetőségei vannak azoknak, akik önerőből (jelentős családi háttér nélkül, legfeljebb lakáshitellel) szeretnének saját otthont vásárolni.

A Portfolio becslése szerint – amihez azt vették alapul, hogy a családi jövedelem harmada költhető lakhatásra (vásárlás, rezsi) – egy kétkeresős családnak (a mediánbér alapján)

van szüksége ahhoz, hogy egy 60 négyzetméteres lakást megvásároljon. Nem kertes házat, és még csak nem is egy gyerekkompatibilis nagyobb ingatlant, ahol kényelmesen elfér egy nagyobb család.

Nógrád megye az egyetlen régió, ahol cirka 7-8 év kell ugyanehhez; de hiába marad ez a szám a bűvös 10 alatt, a helyi munkaerőpiaci lehetőségeket jól mutatja, hogy az ott élők 50 százaléka inkább más régiókban működő cégekhez adja be az önéletrajzát álláskereséskor.

Nem tűnik ideálisnak a helyzet? Nos, úgy tetszik, de nézzük, mit lehet kihozni belőle!

Budapesten még jó a helyzet?

Elsőre meredeknek hangzik (főleg az alapján, hogy milyen mértékben nőnek az albérletárak a fővárosban), de az élhetetlenül drágának tartott fővárosi árszint (még) csak a régió középmezőnyébe tartozik. A The Economist tavalyi felmérése szerint Budapest a 34. legélhetőbb város, viszont a megélhetési költségek terén a 83. helyen áll. Talán ennek is köszönhető, hogy rengeteg külföldi fiatal (például olasz) jön dolgozni Magyarországra, és ők kényelmesen ki tudják bérelni a drágább (akár belvárosi) albérleteket is.

Persze a (budapesti) lakást vásárlók többsége magyar, akik nem a nyugati árszínvonalhoz, hanem a saját jövedelmükhöz viszonyítják a helyzetet. És folyamatosan felteszik maguknak a kérdést, hogy vajon megengedhetik-e maguknak azt, hogy egy 80-100 négyzetméteres lakásért 58-72 millió forintot fizessenek. Nincs jobb helyzetben ezen a téren a többi vidéki város, például Debrecen vagy Győr sem.

Szakértők szerint a fővárosbannem is várhatunk árcsökkenést, sőt, az ingatlanok árai még dinamikusabban növekednek a globalizálódás és a fejlődési potenciál miatt.

Mi a CSOK?

A családtámogatási otthonteremtési kedvezmény 2015 júliusától érhető el, és a lakáscélú támogatást új ház vagy lakás építéséhez, használt vásárlásához és bővítéshez is igénybe lehet venni.

Két részből áll:

A feltételek folyamatosan változtak az elmúlt években, és nagy általánosságban elmondható, hogy azok inkább kedvezőbbek lettek; kezdetben például a támogatás összege függött a lakás alapterületétől, és a KHR-lista (avagy régebbi nevén a BAR-lista) is kizáró ok volt minden esetben (támogatás igénylésekor!). A kedvezményt az arra jogosultak vehetik igénybe, és az vállalt vagy meglévő gyermekek után jár.

A támogatási összeg új lakás/ház építésekor vagy vásárlásakor így nézett ki a mostani változások előtt:

Használt lakás bővítésekor vagy korszerűsítésekor ezekre az összegekre lehetett számítani:

A támogatás célja az, hogy segítse a fiatal házasok vagy a családok lakásvásárlását, de az újonnan kialakult helyzetnek megvolt a maga árnyoldala is, hiszen a piac durván beárazta nemcsak a szakemberhiányt, hanem a CSOK-ot és a kedvezményes (5 százalékos) lakásáfát is. A brutális drágulás mögött ugyanis az áll, hogy az ingatlanárakba lényegében beépült az állami támogatás: már az eladó is számít arra, és ő sem szeretne rosszul járni a többiekhez képest, főleg, ha folyamatosan nő a kereslet, és a CSOK miatt többen szeretnének saját otthon maguknak.

A túlkínálatra és az árak csökkenésére már régóta várunk, de a 2019-es változtatások és a nem csökkenő kereslet miatt nehéz megmondani, mi fog történni.

CSOK 2019: Mi változik idén?

Idén év elején derült ki, hogy változik a családtámogatási akcióterv, és hogy még több család igényelheti majd az úgynevezett CSOK-hitelt. Az új módosítás július 1-jétől lép életbe, és ezeket lehet tudni róla:

… és persze elindult az úgynevezett falusi CSOK is, amit a kisebb, hátrányosabb helyzetű településekre szabtak azzal a céllal, hogy növeljék az ott történő letelepedési, házvásárlási kedvet.

CSOK esetében vissza nem térítendő támogatás továbbra is attól függ, hogy az igénylő pár hány gyermeket vállal vagy nevel; hogy új vagy használt ingatlanra szeretné költeni a kapott összeget, és hogy mekkora lesz a kiválasztott új otthon. Tegyük gyorsan hozzá: új otthonnak minősül az is, amikor egy régi (statikailag rendben lévő) ház alapjára építik az újat, vagyis ilyen konstrukcióra is igényelhető a CSOK. A támogatás folyósításával ráadásul nem kell várni a lakhatási engedélyig, azt már az építkezés megkezdésénél utalják.

Fontos dolog még, hogy egy harmadik gyermek vállalása és megszületése esetén az állam teljesen elengedi a 10 millió forintos, kamatmentes babaváró személyi hitelt és még 5 millió forintot a 15 millió forintos lakáshitelből; így egy 10+10+5 millió forintos támogatási csomag jön létre, amely mellett továbbra is elérhető az 5 millió forintos áfavisszatérítés építkezéskor.

A támogatási összegek nem változtak, a fontosabb feltételek pedig a következők:

A már kiosztott CSOK-ok száma időközben átlépte a százezret, és a folyósított támogatás értéke több mint 300 milliárd forint.

Mit tehetsz, ha szeretnéd felvenni a kedvezményes hitelt?

Hogy ezt segítsük, összeszedtünk pár gyakorlatias tippet. A konkrét tanácsokkal úgyis ellát majd a – remélhetőleg kiváló – ügyintéződ.

1. tipp: Légy résen!

Vásárlás előtt jól gondold végig, hogy mibe fektetsz: valóban annyit ér az az ingatlan, mint amennyiért árulják? És tényleg ott akarod leélni az életed, ahol most lakást/házat veszel? Ne feledd, rossz befektetés olyan ingatlant vásárolni, amit később nem fogsz tudni legalább ugyanennyiért értékesíteni. Ez a szempont persze akkor nem igaz, ha te valóban hosszabb távra (talán életed végéig) tervezel az adott ingatlannal, és a legkevésbé sem befektetési céllal gondolkodsz.

Ellenkező esetben arra gondolj, hogy miképp a mostani helyzet srófolja fel az árakat, ugyanúgy jöhet csökkenés is majd akkor, amikor egymással versenyeznek az ingatlanok a keresleti hiány idején. Kivételt talán Budapest jelenthet a fentebb részletezett okok miatt.

Igen, lehet, hogy ez egy türelemjáték, de még mindig jobb, mint a legrosszabb pillanatban beleugrani egy kasszát megrengető kiadásba. Szakértők szerint ugyanis az új CSOK tovább pörgeti azt a bizonyos spirált, és még drágábbak lesznek az ingatlanok.

2. tipp: Pontosság, alaposság

Ha pedig elhatároztad magad, akkor alaposan nézz utána a feltételeknek, majd ezek alapján kalkulálj. Továbbra sem minden ingatlan CSOK-kompatibilis, és jó, ha ismered a kockázatokat, buktatókat, lassítósávokat: mit vár el a törvény, melyik a legjobb bank, vagy miképp folyik az egyeztetés az önkormányzattal (amit még a tervezés előtt meg kell ejteni).

Az igénylési folyamat hosszú, erre mindenképp készülj!

3. tipp: Kell az a vésztartalék!

Avagy tudd, meddig ér az a bizonyos takaró, és amikor kalkulálsz, készülj arra is, hogy bizony lesz további drágulás. Alap esetben sem szabad a teljes (jelenlegi vagy jövőben remélt) vagyonodat beletenni egy ilyen folyamatba, de ez a szabály most is érvényes: ne centizd ki, és legyen tartalékod.

4. tipp: Készülj a kamatemelésre

Ami jönni fog, és ami kellemetlen meglepetést okozhat egy változó kamatú lakáshitelnél. Fontos tanács az is, hogy a hitelt legalább olyan alaposan kell kiválasztani, mint magát az ingatlant.

5. tipp: Ne csak a pénzügyi tervezés legyen jó

… hanem családi ház esetében a tervrajz is, valamint az ehhez kapcsolódó költségvetés. Egyeztess a szakértőkkel (leginkább a kivitelezővel), mert bár nincs már felső határ, az elszabaduló építési árak a legrosszabbak.

6. tipp: Lakásbiztosítás nélkül soha!

Sose ugorj bele az ismeretlenbe a háttér megfelelő biztosítása nélkül, főleg akkor, ha meglévő ház felújítását (vagy az arra való építkezést) tervezed. Lakásbiztosítás ilyen esetben már igényelhető, és ne feledd: felújításkor különösen nagy a veszélye a kisebb-nagyobb baleseteknek. Az ilyen – és a későbbi – problémák elkerülésére pedig remek kiegészítő opciók érhetők el, így valóban testre szabhatod a biztosításodat.

Ha pedig betartod ezeket a tippeket, és odafigyelsz a részletekre, valamint jó ügyintéző segíti a folyamatokat, akkor a CSOK valóban nagy segítséget jelenthet. És persze elérheted a célodat: megőszülés és csőd nélkül álomotthon neked és a szeretteidnek.

Köss most lakásbiztosítást az Unionnál, és fizess 10 százalékkal kevesebbet! Használd ki most ezt a lehetőséget, mert akkor is megkötheted, ha csak hónapok múlva lesz a lakásbiztosításod évfordulója.

Biztosításunk alapvetően akkor nyújt anyagi segítséget, ha otthonunk tűz, vihar, beázás vagy más rendkívüli esemény miatt megsérül. Azonban még ennél is több, hiszen védelmet nyújt lakói számára, akkor is, ha épp nem otthon tartózkodnak.