Szeptemberben indul az új szemeszter, és Budapest mellett a legtöbb vidéki nagyvárosban is egyre csak nőnek a lakásbérleti díjak. A drágulás majd’ 10 százalékos, és ahogy ellepik a piacot a kiadó lakást vagy szobát kereső fiatalok, úgy kell mind mélyebben a pénztárcájába nyúlni annak, aki költözni szeretne.

A rutinos főbérlőnek valószínűleg ugyanolyan piros betűkkel van a naptárjába írva szeptember elseje, mint a március 15-i vagy az augusztus 20-i ünnepnap. Mert ha jönnek a diákok – és jönnek, hiszen a SOTE-ra és az ELTE-re is rekordszámú hallgató került be –, akkor máris vastagon kezd el fogni az a bizonyos ceruza.

A nyári időszak, különösen az augusztus az albérletpiac főszezonja, amikor frissen ropognak a kauciós húszezresek és szebben csillog a szerződésre firkantott aláírás.

Mostani cikkünkben ezért azt vizsgáltuk meg, hogy várhatóan mi történik 2018 őszétől az albérlet- és lakáspiacon, és hogy aggódhatunk-e amiatt, hogy az árak robbanásszerűen nőnek minden egyes évben.

Albérletpiaci bumm

2017 nyarán született egy cikkünk, ami ezt a kérdést tette fel: albérlet vagy lakásvásárlás?

Avagy fizess más tulajdonának használatáért, vagy inkább törlessz a banknak a sajátodért? Melyiket válaszd: rövidtávon a kisebb kockázat vagy hosszabb távon a nagyobb hasznot?

Az ingatlanpiaci bumm és a kedvező hitelkonstrukció miatt az elmúlt években tuti ötletnek tűnt lakást és házat vásárolni, a folyamatosan hízó kereslet pedig nem kímélte az árakat. 2011-ben, a boldog békeidők egyik utolsó esztendejében Budapesten cirka 70-75 ezer forintért lehetett egy 50-55 négyzetméteres lakást bérelni, és akkor ez egyértelműen jobb ötletnek tűnt, mint bő százezret utalni minden hónapban a banknak.

Azóta nagyot fordult a világ.

2018-ban átlagosan 3 és 4 százalékkal nőttek az árak a fővárosban (panel- és téglalakás), és Budapesten az albérletek átlagos bérleti díja idén év elején elérte 140 ezer forintot, plusz rezsi minden esetben. Van olyan kerület, ahol 32 százalékkal kell többet fizetni a tavalyihoz képest, és ritka a csökkenés, talán fehér hollóból is több van már a fővárosi köztereken.

A legdrágább az V. kerület (200 ezer forint), a legolcsóbb a XXIII. kerület (cirka 90-95 ezer forint); egy panellakás a III. kerületben 139 ezer forintba kerül (+7 százalék), egy tégla 170 ezerbe (+19 százalék), vagyis a frissen felvett és lakhatást kereső diákok (szüleinek) borzasztóan nehéz a helyzete.

Vidéken a helyzet…

Sajnos a budapesti albérletpiaci helyzet egyáltalán nem egyedi, hiszen az egyetemvárosokban és más vidéki nagyobb városokban is kilőttek az árak:

• Győrben 109 ezer forintba
• Kecskeméten 106 ezer forintba
• Debrecenben 100 ezer forintba

kerülnek átlagosan az albérletek. Mindezt úgy, hogy a kínálat is folyamatosan emelkedik, vagyis hiába vettek fel idén több hallgatót, a kiadó lakások száma igyekszik követni a keresletet.

Enélkül még rosszabb lenne a helyzet, és azt tapasztalnánk, mint a megyei jogú városokban, ahol sokkal inkább a jövedelmek emelkedése húzza fölfelé az albérleti díjakat.

Adódik tehát két kérdés:

• Mi történik a közeli jövőben a hazai lakáspiaccal?
• Meddig számíthatunk ilyen brutális albérletárakra (és folyamatos növekedésre)?

Kipukkad-e az ingatlanlufi?

Bár ijesztőnek tűnt minden résztvevőnek (még a partvonalról szemlélő, lakást vagy házat vásárolni nem akaró nézőnek is) az ingatlanárak emelkedése, a piaci helyzet tankönyvbe illő módon reagálta le a kialakult állapotokat.

Mert mi is volt a helyzet néhány évvel ezelőtt? A megtakarítások folyamatosan növekedtek, a vásárlási feltételek javultak (kedvező hitelkonstrukciók, áfacsökkenés az építőiparban, családi otthonteremtés), és az emberek elkezdtek lakásokat vásárolni, már nemcsak saját használatra, hanem befektetési célzattal is. Emlékezzünk erre az utolsó mondatrészre, mert ez vissza fog még térni.

A megnövekedett kereslet azt eredményezte, hogy az építőipari cégek zsúfolásig vannak munkával, sőt, a fejlesztések 50 százalékát azok a nem szakmai fejlesztők birtokolják, amelyek a gyors profitszerzés miatt jöttek csak létre. Az általuk elvégzett munka minőségi és teljesítési szempontból igencsak rizikós, viszont nélkülük nem kerülne átadásra csak Budapesten idén mintegy 8 ezer új lakás.

A rohamtempó és a piaci száguldás azonban csak egy ideig tartható fenn, és 2018 tavaszán már tapasztaltunk is némi hullámvölgyet. Bár a nyáron a Duna House becslése szerint ismét felpörgött a piac, hiszen több mint két éve nem adtak el annyi lakást, mint a júliusi hónapban, szakértők szerint előtte még a visszaesés volt, vagyis nem mondható tendenciának a (pillanatnyi) élénkülés.

Hol tartunk most?

Ott, hogy a kereslet nem csökken, hiszen az emberek szeretnének lakást vásárolni, lehetőleg újat. A fiatalok külön akarnak költözni, a tehetősebbek befektetési hajlandósága pedig szinte ugyanolyan, mint korábban.

Két esetben pedig szinte biztosan várhatunk csökkenést: 2019-től a kiadott építési engedélyek számát, 2020-tól pedig az újépítésű ingatlanok kínálatát illetően lesz visszaesés, és már fejlesztők sem kezdenek olyan projektbe, aminek átadása elhúzódik húzódik (2019-ben szinte biztosan kivezetik az újlakásokra vonatkozó kedvezményes áfakulcsot). Adjuk ezt össze a munkaerő- és kapacitáshiánnyal, és már látható is, hogy miért nem akar lassulni az ingatlanárak növekedése.

Csakhogy az árak elérték azt a lélektani határt, amit vagy nem akarnak, vagy nem tudnak megfizetni egyesek. Ráadásul a szakértők szerint is egyre több a túlárazott lakás, és gond van a kínálat minőségével is, ami még inkább visszafogja a keresleti oldalt.

Az egyik oldalon tehát ott van a kínálati oldal, ami rövid távú hasznot szeretne a hamarosan elmúló piaci előny miatt is, ezért nem érdekelt az árak csökkentésében; a másik oldalt pedig ott a keresleti oldal, ami ennyit és ilyen ingatlanokért nem (vagy egyre kevésbé) hajlandó kiadni.

És mi van a bankokkal és a hitelekkel? A jegybank idei ajánlása szerint a hitelkérelmek elfogadásakor a bankoknak ügyelniük kell arra, hogy az ingatlanok nyilvántartott és piaci értéke ne térjen el jelentősen egymástól.

Olvassunk a sorok között: egyesek attól félnek, hogy a lakáspiac berobbantása hamarosan visszaüthet, és hogy ez a félelem mennyire nem alaptalan, azt a 2008-as amerikai másodlagos jelzáloghitel-válság mutatja, ami nagyon sematikusan így nézett ki:

1.  Alacsonyan tartott jegybanki alapkamat, ennek következtében mind több és több hitel felvétele (komolyabb hitelbírálat nélkül).

2.  Az ingatlanárak növekedésével nem csökkentek a jelzálogkölcsönök.

3.  Az egyre aggasztóbb eladósodás miatt bedőltek a hitelek, a bankok pedig rátették a kezüket az ingatlanokra.

4. Csakhogy az ingatlanokat már nem tudták értékesíteni a magas ingatlanárak és az eladósodottság miatt.

5.  Emiatt csökkenni kezdtek az ingatlanárak. A bankok a nyakukon maradt alacsony értékű ingatlanokkal nem tudtak mit kezdeni, eközben a bedőlt hitelek miatt bajba kerültek a bevételi oldalon.

6.  Miután a rendszer nem tudott beszívni újabb pénzeket a hitelpiacról, kipukkadt a lufi.

7.  A gazdaság csökkenése magával rántotta a tőzsdét, a nyugdíjpénztárakat és az értékpapírok értékét. Egymást érték a bankcsődök.

Sajnos nem véletlen, hogy az MNB a hitelbedőlések számának esetleges növekedéséről beszél.

Kik vásárolják a drága lakásokat?

A Duna House Barométer adatai szerint a legdrágább lakásokat a budapesti 40-50 év közöttiek veszik, akiknek kedvenc célpontja a

• 60 négyzetméternél nagyobb és
• 32 millió forintnál drágább ingatlanok

Az összesítés szerint a fővárosban nőtt a befektetők aránya, és nagyon sokan szeretnék elkapni az Airbnb-lázat. Az airbnb-zés azért lett ennyire népszerű, mert nagyobb bevétellel kecsegtet, ezért a lakástulajdonosok még a kockázatokat sem érzik olyan ijesztőnek (havi fix helyett idegenforgalmi szolgáltatás).

Az albérletpiaci helyzetet a jövőben tehát meghatározzák a következők:

• emelkedés a kínálati oldalon (de bizonytalan mértékben, hiszen nem mindenki gondolkodik a hosszabb időre szóló bérbeadáson)
• folyamatos ésvagy emelkedő kereslet (a nyár mindig az őszi szemeszterre lakást keresők hallgatókról szól, és belőlük nem lesz hiány később se)
• 2020-től várhatóan csökken újlakások száma

Mi a helyzet az albérletekkel?

Mielőtt nagyon megijednénk az albérletek árának növekedése miatt, jusson eszünkbe a következő két tény:

• 2017 nyarának végén ugyanezt tapasztaltuk, hiszen akkor is azt láttuk, hogy az egyetemisták nyár elején megrohanták a piacot, és emiatt emelkedett a lakásbérleti díj
• 2018 februárjában viszont már voltak olyan pontok az országon belül, ahol inkább csökkenést tapasztaltunk, és a nyári pörgés után konszolidálódtak szép lassan az árak

Akkor mostantól ez lesz a tendencia? Nyáron áremelkedés, ősztől stagnálás vagy csökkenés? Ez ugyanis azt jelenti, hogy 5-10 százalékos emelkedés mindig várható a nyári időszakban…

… és ez még ideális állapot, hiszen a helyzet lehet rosszabb is.

Februárban ugyanis (főleg a tavaszi szemeszter és a keresztféléves képzés miatt) nem volt kisebb a kereslet a nagyobb városokban. De akkor mi tartotta lent az árakat? Szakértők szerint a kínálat bővülése, ami a fővárosban 5 százalékos, a megyei jogú városokban több mint 30 százalékos volt.

Emlékszel, hogy mit írtunk fentebb? Hogy azt írtuk, annak még lesz szerepe a cikkünkben? Nos, fűszerezzük meg azt néhány információval:

1. Nem csökken a befektetési céllal vásárolt ingatlanok száma.
2. Most még érkeznek újépítésű lakások a piacra, de 2020 után csökkenhet ezek száma.
3. A keresleti oldal számottevően nem fog csökkenni. Sőt, az is lehet, hogy a drága lakások miatt sokan inkább a bérlés felé fordulnak.
4. Fehéredik az albérletpiac, mivel a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást nem kell fizetni akkor, ha a bérbeadásból származó jövedelem éves szinten meghaladja az 1 millió forintot. Csakhogy ettől nem lettek olcsóbbak az albérletárak (tehát kicsi az esély, hogy más tényező miatt a jövőben csökkenni fognak).
5. Sokan nem a hosszú távú bérbeadásban, hanem az Airbnb-ben bíznak

A konklúzió ezért nem túl fényes: az albérletárak jelentősebb emelkedésének a kínálatbővülés egyelőre gátat szab, de nem tudjuk meddig, és a növekvő kereslet miatt folyamatosan nő az a minimális árszint, amiért még lehet bérelni megfelelő minőségű lakást.

Érdemes ezért jó előre felkészülni minden eshetőségre, hiszen nem tudjuk, hogy a közeli jövőben mi történik a piacon. Ha most gondolkodsz a megtakarításon, akkor érdemes mihamarabb lépni, hogy egy jó konstrukcióval néhány év múlva elég tőkéd legyen – a mostaninál remélhetőleg kedvezőbb feltételekkel – lakást vásárolni.

blogEz is érdekelni fog