Meddig tart még a bumm az ingatlanpiacon?

Látványos robbanás után nyugalmi állapot? Drámai időszakon van túl az ingatlanpiac, és a statisztikák szerint Budapest belső kerületeiben elképesztő volt a pörgés. 2017 elején mindenki arra kíváncsi, hogy mit várhatunk a folytatástól: meddig tart majd a bumm?

2016 nyarán már mi is megírtuk, hogy az ingatlanpiacon ijesztő folyamatok indultak el. A kedvező feltételek miatt a szektor felébred álmából, és az ingatlanozás egyrészt divatos, másrészt drága mulatság lett. A helyzet kis túlzással drámai volt: 2015 őszétől elszabadultak a jó adottsággal rendelkező (például fővárosi) ingatlanok árai, és olyan emelkedést tapasztaltunk, hogy ha valamiben, hát ebben közelebb kerültünk a nyugat-európai szinthez. Ez persze felvetette a kérdést:

Meddig tartható ez állapot?

Hiszen az ingatlanpiacra is érvényes az, hogy tartós boldogságról (vevői és eladói oldalon) akkor beszélhetünk, ha a keresleti és a kínálati oldal egymásra talál. A brutális és hosszan tartó áremelkedés viszont visszavetheti az érdeklődők számát, és akkor idővel borúsabb lesz majd az eladók jövőképe.

Hívhatjuk ezt akár Balaton-szindrómának is: a kiváló lehetőségekkel és csodás látnivalókkal rendelkező régió néhány évvel ezelőtt megismerte, hogy milyen következményei lehetnek a (kelleténél nagyobb és indokolatlan?) drágulásnak. A magyar tenger a 2010-es évek elején pár esztendő alatt elveszítette a külföldi turisták negyedét, részint azért, mert – például a német vendégeknek – jobban megérte a horvát tengerparton nyaralni. Állítólag hasonló félelmek vannak születőben a hazai filmiparban is, ahol az amerikai produkciók mind nagyobb száma miatt egy kicsit elszálltak a szakemberek árai (százezer forint feletti napidíjakról van szó), ez pedig már most azt eredményezi, hogy a kisebb költségvetésű filmek inkább Romániát vagy Bulgáriát választják. Szerencsére a Balaton mára visszaküzdötte magát, hiszen javult a térség ár-érték aránya, és az önkormányzatok is nagy hangsúlyt fektettek a színvonal javítására. A térség fejlesztései pedig reményeink még tovább javítják a mutatókat.

De a mi helyzet az ingatlanpiaccal? Szakértők szerint 2017 közel sem lesz olyan ijesztő év az ingatlanok piacán, mint a tavalyi. Csökken az áremelkedés és bővül a kínálat.

2016: A Nagy Ingatlanbumm után

Amíg 2015-öt sokan a felfutás évének tartják, addig 2016 inkább arról szólt, hogy a robbanást követően egy kicsit kiegyensúlyozottabb lett a helyzet. Mondhatjuk úgy is, hogy már nem volt olyan fájdalmas az emelkedés, de a növekedés azért tavaly sem állt meg. Ahogy Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője összefoglalta,

A 2015-ös lendület miatt emelkedett a kereslet és az árszint, 2016 második felétől viszont visszafogottabb lett a piac.

Tavaly ősszel a használt ingatlanok rendkívül népszerűek voltak, de a lakóingatlanok eladásához 2016-ban még így is több idő kellett, mint például a 2015-ös robbanás idején. Ez utóbbi esetében az árazás volt a döntő szempont, hiszen a reális áron meghirdetett ingatlanok gyorsan gazdára találtak, a többi viszont hosszabb ideig maradt az eladó nyakán. Ezektől függetlenül a lakáspiac összes fontos mutatója emelkedett tavaly:

viszont a szakértő úgy véli, a CSOK nem volt jelentős hatással az eseményekre.

Nézzük a számokat!

A fővárosban duplájára nőtt a meghirdetett ingatlanok száma, de még ennél is ijesztőbb, hogy tavaly a fővárosi téglalakások négyzetméterára 500 ezer forintra kúszott fel. A panellakások 334 ezer forintnál álltak meg, és a használt lakások árai éves összevetésben 20 százalékkal lettek magasabbak. Családi házak esetében „csak” 11 százalékról beszélünk. A Balaton partján sem volt ritka a 300 ezer forintos átlagár. A lakóingatlanok átlagára az Ingatlannet.hu összesítése alapján 2016. december elején 280 ezer forint volt per négyzetméter. A családi házak esetében 183 ezer forintról, a téglalakásoknál 411 ezer forintról, a panellakásoknál 267 ezer forintról, az albérletek esetében pedig 2500 forintról beszéltünk.

A 2014-es árakhoz képest szinte mindegyik esetben jelentős emelkedést látunk, egyedül a családi házaknál maradtak földközelben az értékek. Az albérletek esetében például azt látjuk, hogy 2014 és 2015 határán 1800 forintról indult az átlagár, és bár vannak változások, a 2400-2500 forint tartja magát. Bár az emelkedés mértéke nem olyan drasztikus, Budapesten kifejezetten aggasztó volt a helyzet: az új lakások négyzetméterára 612 ezer forint lett, miközben a megyei jogú városokban 347 ezerről beszélünk. Nőtt a használt városi lakások ára, (fővárosban: 465 ezer forint), és 2016 harmadik negyedévére a kistelepüléseken is gyorsult az áremelkedés mértéke. Ijesztő, de ez jelenti a magyar ingatlanpiacon most a kiegyensúlyozott állapotot.

Az árak felhajtásában fontos szerepet kaptak azok, akik befektetési céllal vásároltak ingatlant, ők leginkább a lakáshotelek (például az Airbnb) lehetőségei és kecsegtető hozamai miatt döntöttek úgy, hogy beinvesztálnak.

A következményeket már látjuk:

amiknek oka leginkább az, hogy

És ha ez nem volna elég, az ingatlanpiaci bumm még építészhiányt is generált, hiszen ötven éve nem tapasztalt probléma merült felt, olyan sok megbízást kapnak az aktívan dolgozó szakemberek. Szakértők szerint 2017-ben még számolhatunk azzal, hogy az árak valamelyest növekedni fognak, de erre főképp a fővárosban és a nagyobb városokban kerülhet sor, és összességében véve az áremelkedés inkább lassuló tendenciát mutat. A korábbi két számjegyű árnövekedési ütemmel szemben a szakértők egy számjegyű értéket vizionáltak az idei évre 2016 második felében. Persze kivétel is van: az adásvételek a magasabb ársávok irányába tolódtak, és nagy eséllyel az olyan frekventált helyeken, mint Buda, nem érvényesülnek annyira a fékezőerők.

2017: Itt tartunk most

A mutatók alapján viszont elmondhatjuk, hogy az idei év gyengébben indult, mint a 2015-ös vagy a 2016-os (4 és 3 százalékkal maradunk el a korábbiakhoz képest), bár tény és való, az előző két esztendő extrém módon kiugró volt, hiszen a december és a január hagyományosan gyengébb hónap az ingatlanpiacon. A központi Statisztikai Hivatal és a Balla Ingatlan adatai megmutatják, hogy – a tavalyi várakozásoknak megfelelően – már az áremelkedéstől sem kell úgy félni, mint korábban: 2017 harmadik negyedévében már nem tapasztalható a 30 (vagy egyes esetekben akár 50-60) százalékos drágulás.

Konklúzió? A vevők nem harapnak a túlárazott ingatlanokra, az árak stagnáló állapotba kerülnek, és a forgalom sem növekszik olyan mértékben.

Sőt, a szakértők egyes esetekben még az árcsökkenést is kilátásba helyezik, hiszen manapság nem érvényesülnek annyira az áremelkedést eredményező tényezők. A frekventált részeken ez valószínűleg nem érvényesül annyira, de lényegében arról beszélünk, hogy az eladók mostanra jöttek rá arra, hogy hiába drágultak nagy általánosságban az ingatlanok, a keresleti oldal erre már nem annyira vevő. Ahogy Balogh László mondta: a vevők már nem tolerálják ezt az árpolitikát, és nem aggódnak akkor sem, ha alkudozni kell. Hogy miért?

Emellett ritkul az 1-2 hónap alatt nyélbe ütött üzletek száma (most már 80-100 napos értékesítési idővel kell már számolni), ez pedig azt fogja eredményezni, hogy a piac kiegyensúlyozottabb lesz, és ideális esetben az árak fokozatosan csökkenni fognak. Bár a mostani helyzethez képest már a reális árakat is fejlődésnek vehetjük.

Mire számíthatunk idén?

Bár nehéz tökéletes prognózist adni, de a kínálat bővülése miatt ezekre számíthatunk:

És persze eladói oldalon fel kell készülni arra, hogy több időre lesz szükség az ingatlan eladására, mint korábban. Az új építésű (sokszor még csak épülő) ingatlanok száma – főleg Budapesten – megugrott, és rendkívül népszerű továbbra is a XIII. kerület. A szakértők 15-20 ezer új lakással számolnak, ez hamarosan versenyhelyzetet teremt, és még tovább fékezheti a használt lakások áremelkedését.

Az új építésű lakások esetében viszont továbbra is számolni kell a 600 ezer forintos négyzetméterárral. Érdekesség, és ez a másik véglet, hogy a főváros peremkerületeiben viszont 400 ezer forint alá is mehetünk. Hogy mivel kalkuláljanak azok, akik inkább albérletbe költöznének idén? A népszerű helyszíneken az albérletek nem sokáig maradnak a piacon, a nyugati határ mellett például Budapesten is gyorsan elkelnek a különböző hirdetések tárgyai. Szakértők szerint az albérletpiacon ugyanakkor csökkenő vagy stagnáló árakkal érdemes számolni, nagyrészt azért, mert a kereslet inkább a vásárlás irányába mozdul el idén is. Sőt, egyre több kimutatás szól arról, hogy a havi bérleti díj helyett sokkal jobban megéri az adott összeget kedvező (alacsony) kamatozású hiteltörlesztésre fordítani.

Ez azt is jelenti, hogy a szülők is elgondolkodhatnak azon, vajon megéri-e albérletbe küldeni egyetemista vagy főiskolás korú gyermekeiket, hiszen ingatlant vásárolni hosszabb távon kifizetődőbb opció, még befektetési szempontból is. Érdemes okosan és alaposan végiggondolni a lehetőségeket, és nemcsak a rövidtávú előnyöket figyelembe venni a döntés meghozatala előtt.