Ingatlan bumm vagy lakáspiaci buborék

Lakást vennél, de nincs még elég pénzed? CSOK-ra gondolsz, de kétséges a gyerekvállalás? A 2016-os év sem hozott könnyű kérdéseket az ingatlanpiacon, ráadásul nem volt szerencsénk a növekvő árakkal sem. De mi a helyzet 2016 nyarának végén? Hol tartunk most? Bizony, néha kérdésből is megárt a sok.

Kétrészes cikksorozatunk első részében megállapíthattuk, hogy mélyen a zsebükbe kellett nyúlniuk azoknak, akik tavaly ingatlant vásároltak. Budapesten és néhány vidéki megyében (Pest, Bács-Kiskun vagy Békés) jelentős drágulást hozott a 2015-ös esztendő, és különösen a lakások iránt nőtt meg a kereslet. Még a panelek imidzsét is újra kellett gondolnunk, hiszen az érdeklődés irántuk már-már reneszánszukat élte. Legfeljebb annyi öröm volt az ürömben, hogy a családi házaknál nem tapasztaltunk ilyen durva mértékű áremelkedést, és hogy a bankoknál szépen megnőtt a kihelyezett lakáshitelek mértéke. Egy ilyen drága tavalyi esztendő után az ember már csak azt szerette volna tudni, hogy mit hoz az idei év, hogy mennyiben jelent majd változást a CSOK és a lakásáfa csökkenése, és hogy meddig tart a különböző ingatlanok árának emelkedése. Nézzük…

Mi a helyzet 2016-ban?

2016-tól azt vártuk, hogy brutális négyzetméterárak, valamint növekvő kereslet és kínálat érkezik a piaci feltételek miatt. Avagy: emelkedő forgalom, emelkedő árak, adieu válság. Év elején még kevés lakásból választhattak a CSOK és egyéb tényezők miatt kedvet kapó költözők, és az eladók elkezdtek reagálni a keresleti változásokra, hiszen sok ingatlan árát emelték meg. Nem túloztak azok, akik úgy érezték akkor, hogy például a CSOK-ot szinte teljesen elviszi az áremelkedés, vagyis közvetve az ingatlanfejlesztők kapják meg a támogatást. Az ingatlan.com-on megtalálható hirdetések alapján januárban több, mint 300 lakás ára emelkedett legalább 1 millió forinttal, de volt, amelyiknél a különbözet végül 10 millió lett. Egy hét vagy akár nyolc számjegyű összeg pedig elég komoly dolog ahhoz, hogy az ember úgy érezze, már-már veszélyben a pénztárcája (vagy épp bankszámlájának egészsége). A februári hónap ingatlanpiaci optimizmust hozott, és a szektor várakozásai jelentős mértékben javultak. Kismértékű áremelkedés ide, fővárosi hangsúly oda, a vidéki ingatlanpiac is beindulni látszott. Ezzel szemben márciusban azzal szembesültünk, hogy:

Az árak végül mégsem szálltak el annyira, mint vártuk, és leginkább csak az irányárak emelkedtek.

Az egyik ingatlaniroda tapasztalata szerint a tényleges eladási ár tekintetében végül nem volt jelentős változás, vagyis az eladók is belátták a tényleges értékesítéskor, hogy a CSOK hatására (!) túlárazás történt. Ami azt is jelenti, hogy bár a hirdetésekben bepróbálkoztak a kicsit vagy épp nagyon magasabb irányárakkal, de végül a szerződésekre kanyarintott aláírások már a kedvezőbb árak alá kerültek. A kevésbé ideges vevő erre mondja azt, hogy:

„Próbálkozni azt még lehet…”

Még márciusban is az volt ugyanakkor a tendencia, hogy nagyon kevés az új építésű ingatlan, vagyis a CSOK-ot igénybe vevők inkább a használt lakásokra utaznak. Éppen ezért várható volt, hogy az új építésű lakások esetében 5-8 százalékos áremelkedés lesz. A problémát az oldhatja meg, hogy a nyári tapasztalatok szerint már rengeteg új lakás épül: csak Budapesten több mint 8 ezer. Ugye, ez tavaly még nem így volt, és féltünk attól, hogy a visszaesés komoly drágító tényező lesz. De talán ez az építkezési hullám elejét veheti annak, hogy a szűkös kínálat miatt 500 ezer forint körüli értékre emelkedjen a fővárosban egy-egy új építésű ingatlan négyzetméterára. Általánosan igaz ugyanakkor, hogy az új tendencia nyertese Budapest lesz.

Meddig nőhetnek az árak?

Bizony, ez az egyik legfontosabb kérdés, amit 2016 második felében az ember feltehet magának (és az ügynökének), hiszen közel sem mindegy, hogy adott ingatlan megvásárlásáért mennyivel kell többet fizetni a néhány évvel ezelőtti tendenciához képest. Év elején az már látszott, hogy bár a fővárosban egészen elképesztően alakultak a dolgok, országosan mégis inkább csökkentek vagy stagnáltak az árak. 2015-ben az átlaglakás 11 millió forintba került, ez pedig 800 ezer forinttal volt több, mint amit 2014-ben kellett fizetni. A legnagyobb emelkedést Budapest produkálta a maga 1,8 millió forintos növekedésével, így a fővárosban az átlagár bő 16 millió lett.

Budapest mellett a nagyobb városokban is virágzott az ingatlanpiac, és a családi házakkal szemben egyértelműen a lakások (tégla- és panellakások) kerültek ki győztesen a versenyből. A fentebb ismertetett, idei évre vonatkozó előrejelzések után érdekes megnézni, hogy mit tudunk most. Ha már a fővárosban pezsgett a leginkább a piac, akkor vizsgáljuk meg, hogy miképp alakult 2016 nyaráig a helyzet az egyik ingatlaniroda statisztikái szerint:

Az ingatlaniroda statisztikája szerint az egy évvel ezelőtti állapothoz képest nincs nagy változás. Egy másik forrás, a koltozz.be adatai alapján a budapesti átlag 400 ezer forint.

A mi reményeink szerint a közeljövőben már sem a használt lakások ára, sem az új építésű ingatlanok értéke nem fog jelentősen nőni.

Ebben szerepe van annak, hogy a kedvező változások után a keresleti és a kínálati oldal megtalálta a közös hangot, illetve az új lakások és házak építésének növekvő száma szép lassan megoldja a hiányból fakadó feszültséget és túlárazást is. Érdekes lesz viszont az ősz és az iskolakezdés hatása, amely jellemzően minden évben befolyással bír az albérletekre és azok áraira.

Hogyan hat az iskolakezdés az ingatlanpiacra?

A nyár vége igencsak érdekes dolgokat produkál a szektorban, lévén a felsőoktatási felvételi pontszámok ismertetésével beindul a vidéki diákok budapesti albikeresési hulláma. A legtöbb kollégium a férőhelyek tekintetében nem tudja kielégíteni az ilyenkor tapasztalható érdeklődést. Azok, akik a koleszek kollektívakovácsoló ereje helyett egy-egy albérlet magányosabb világában képzelik el a jövőjüket, komoly hatással vannak az ingatlanok áraira is. Amellett, hogy az év ezen szakában nehezebb kiadó lakást találni a növekvő kereslet miatt, az ingatlanközvetítők szerint a főváros külső és olcsóbb kerületeiben 30-40 százalékot is elérheti a növekedés. Budapest mellett a vidéki városokban (például Miskolcon) is jelentős emelkedést lehet tapasztalni, viszont nem jeleztek növekedést Budapest amúgy is drága kerületeiben (V. kerület és VI. kerület), valamint Győrből, Szegedről és Pécsről.

A legnépszerűbb egyetem továbbra is az ELTE, de ott van a legkeresettebb 5-ben a BME és a BGE, hogy a Corvinusról, a SOTE-ról vagy a többi intézményről ne is beszéljünk. A 111 ezer fős jelentkezői seregből 75 ezret vettek fel idén, tehát Budapestre több tízezrével érkeznek majd a továbbtanulni szándékozók. Az albérlet keresés szezonja azt eredményezi, hogy országosan megnő a kereslet a kiadó lakások iránt, és konkrét harc dúl az egyetemvárosokban a férőhelyekért.

De mit csináljon ilyenkor a diák?

A pénz sajnos ebben az esetben nagy úr, és a korábbi megtakarítások ilyenkor hozzák meg igazán a gyümölcsüket, hiszen azokat nemcsak az esetleges tandíjra, hanem a lakhatásra is lehet fordítani. A megfelelő anyagi háttérrel nem rendelkezőknek sajnos továbbra is csak a kollégiumi opció jelentheti a megfelelő megoldást. Már amennyiben nincs Budapesten élő rokon vagy ismerős, aki szívesen befogadja a diákot.

Akinek rendelkezésére áll a szükséges összeg, az viszont a pezsgő koleszos élet helyett talán jobban is jár, hogy a növekvő árak ellenére inkább egy-egy albérlet mellett teszi le a voksát. Ennek megvan az az előnye, hogy a nyugodtabb környezet miatt eredményesebb lehet a tanulás, vagyis a szülők is jobban érezhetik magukat, ha befektetésként fogják fel az albérletet.

Azok a szülők, akiknek a gyermeke még fiatalabb, és még kell néhány év, amíg felsőoktatási intézménybe jelentkezik, még időben elkezdhetnek keresgélni a különböző megtakarítási lehetőségek közül. Jobb előre felkészülni, mint később aggódni, hogy mi lesz gyermekünkkel egy sikeres felvételi után – természetesen lakhatási szempontból. A tanulás terén mi hisszük, hogy a srácok a legjobb alapokat megkapták otthon. Ide jön a smiley…