Ingatlan bumm vagy lakáspiaci buborék? - 1. rész

1. rész: CSOK és társai

Ingatlan bumm, CSOK és az új építésű lakások sokadik hulláma: ez volt a piacon a 2015-ös év, ahol a növekvő tendenciára csak rátett egy lapáttal az új otthonteremtési kedvezmény. De hogy éli meg mindezt a lakásra vagy házra vadászó vevő? Avagy meddig tart ez a helyzet, és milyen magasra szállnak az árak?

Kétrészes cikksorozat megírására vállalkoztunk, hogy bemutassuk a mai magyar ingatlanpiaci helyzetet. A kicsit szövevényes, száraz világot megpróbáltuk fogyaszthatóvá tenni, mert úgy érezzük, hogy a téma igencsak aktuális. Nemcsak a kormányzati célok, hanem a hétköznapi emberek tervei miatt is.

Kezdjük az alapvetésekkel

Érdekes változásokat hozott a tavalyi év az ingatlanpiacon, és bár a hírek inkább a CSOK-ról, vagyis a kormány által meghirdetett új családi otthonteremtési kedvezményről szóltak, azt már kevesen tudják, hogy a bumm nem a nagy bejelentéssel kezdődött. Tény és való, hogy 2015 előtt inkább az eladói nyomás volt a jellemző, vagyis az aktívabb szereplőnek az értékesítői oldal tűnt. Nincs mit csodálkozni ezen, a 2008-as válságra és a csökkenő keresletre egy brutális tőkekivonás volt a válasz, és a hazai ingatlanpiac tetszhalott állapotba került. Motiváció és anyagi háttér nélkül a kereslet kicsit bealudt, és sokáig úgy tűnt, hogy nem is lábal ki belőle, mígnem…

… több tényező hatására, de mint Csipkerózsika a királyfi csókjától (nem szóvicc!), felébredt a piac:

a jegybanki kamat vágásai miatt az ingatlanfejlesztési kamatok jelentős mértékben csökkentek (kisebb lett a keresleti oldal költsége);
folytatódott a reálbérek növekedése és csökkentek a jelzáloghitel-kamatok is (bővültek a keresleti oldal lehetőségei);
idővel pedig megjelent az új otthonteremtési kedvezmény (CSOK).

A családi otthonteremtési kedvezménnyel kapcsolatos változásokról már 2014-ben hallani lehetett, de a kormány végül tavaly nyáron jelentette be, hogy 2015. július elsejétől új lakástámogatási rendszert vezet be. A CSOK lényege valószínűleg sokak számára ismert, ezért csak nagyon röviden foglaljuk össze: a 10 millió forintos vissza nem térítő támogatás mellé 10 milliós, kedvező kamatozású hitelt lehet felvenni bizonyos feltételek teljesítésekor. Az egyik legfontosabb feltétel (de nem az egyetlen) a 3 gyermek megléte vagy vállalása volt. A javuló tendenciára igyekszik rásegíteni az is, hogy 2016. január elsejétől 27 százalékról 5 százalékra csökkent a lakásépítés áfája.

A 2015-ös ingatlanpiaci változások megágyaztak az idei évnek: egyre többen kerestek lakást, és egyre inkább emelkedtek az árak. De vajon meddig tart az ingatlanpiac szárnyalása?

Ingatlan bumm: Egy új remény

Bár természetes, hogy minden hullámvölgyet idővel hullámhegy követ, de a lakásvásárlási és lakásépítési kedv valószínűleg nem nőtt volna akkora mértékben, ha ezek a tényezők nem adódnak össze. A befektetők öntik a pénzt a piaci szegmensbe, és az amúgy is működő befektetési forma új lendületet kapott. Ebben persze sokat segített a brókerbotrány utáni környezet, amelyben divatos dolog lett az ingatlanozás, így a piac elmozdulhatott a mélyből. A javuló pénzügyi lehetőségek miatt egyre többen kerestek eladó lakást/házat, nőtt az igény a minőségi albérlet után, ezáltal mind többen és többen vásároltak és újítottak fel ingatlanokat pusztán befektetési célzattal.

A tényezők összeadódása miatt

A jó adottsággal rendelkező fővárosi ingatlanok értéke egyre közelebb került és kerül folyamatosan a Nyugat-Európában tapasztalható árakhoz.

Érdemes megnézni a statisztikákat, az országos átlag alapján:

Kezdjük a lakóingatlanokkal. Az ingatlanok alapterületének átlagárával kapcsolatban a reál négyzetméterár 2004-ben volt a legmagasabb (közel 375 ezer forint per nm), a mélypontnak pedig 2014 számított (valahol 200 ezer forint per nm körül), hogy aztán 2015 elején elinduljon az emelkedés (250 ezer forint per nm fölé).
A családi házak esetében kisebb volt az emelkedés tavaly, és a 300 ezer forintról 200 ezer alá zuhanó négyzetméterár lassabban csúszott 200 ezer fölé.
A legnagyobb növekedést a téglalakások esetében tapasztaljuk. A 2004 és 2005 körül 400 ezer forint körüli négyzetméterár 250 ezer környékére esett 2014-ben, míg tavaly egészen elképesztő mászásba kezdett (350 ezer fölé).
Divat lett a panellakás, amely testvéri küzdelmet vív a téglalakással, hiszen a 2004 és 2005 körüli 275 ezres négyzetméterár a 2014-es 150-ről visszatornázta magát a válság előtti csúcsra.
Az albérlet még az utóbbi kettőnél is drasztikusabb menetet produkált. A csúcs 2003 után 2008-ban volt, amikor a négyzetméterár szinte elérte a 2500 forintot. A 2009-től tapasztalható zuhanás 1500 forint alá vitte az árakat. 2014-ben még kisebb, 2015-ben viszont már döbbenetes emelkedésnek lehettünk tanúi, és az utóbbi 10-15 évben nem is tapasztaltunk olyan magas albérletárakat, mint most.

CSOK után, szabadon

Sokan abban a tévhitben élnek, hogy az ingatlan bummot az új otthonteremtési kedvezmény indította el, de az igazság ezzel szemben az, hogy a CSOK inkább csak felerősítette azt, valamint – a vásárlói oldalon kevésbé pozitív hozadékként – a magasba emelte az árakat. A bejelentés hallatán kis túlzással élve felrobbantak az ingatlanok értékei, és elszálltak a használt lakások, házak, albérletek értékei. Aki úgy döntött, hogy 2015 őszétől költözik, az nem örült felhőtlenül annak, hogy extra összegeket kellett letennie az asztalra. A médiában szinte naponta kaptuk a híreket, hogy milyen brutális változások történtek, de ahogy az ingatlannet.hu is megírta, azért ez a változás egy kicsit kétarcú volt: a bő 250 ezer ingatlant felhasználó elemzés szerint nem mindenhol nőttek az árak, és voltak olyan megyék, ahol inkább csökkenés volt jellemző. Szakértők szerint viszont az egyértelmű, hogy a 2016-tól érvényes változások új helyzetet teremtenek, és jelentős mértékben változtatják meg az eddigi viszonyokat. Az ingatlanszektor tartós kilábalásához persze sok egyéb feltételnek is teljesülnie kell, hiszen

A tartós működésben fontos szerepet kap a keresleti és a kínálati oldal egymásra találása, vagyis egy jelentős áremelkedés idővel visszavetheti az érdeklődők számát, így magát a piacot is.

A mindennapi tapasztalatok alapján a vevők ugyanis leginkább arra panaszkodnak, hogy most ingatlant venni, albérlet után futni nem éppen pénztárcabarát hobbi.

A frekventált helyeken 2015-ben brutális drágulást tapasztalhattunk az ingatlanok áraiban. A vásárlóknak nagyon a zsebükbe kellett nyúlniuk.

Mit tudtunk meg tavaly?

Merthogy a 2015-ös év tele volt érdekességekkel, és olyan tapasztalatokat szerezhetett a szektor, amit a későbbiekben még felhasználhat:

A 2014/2015-ös években az ingatlanok eladási árait tekintve a legnagyobb növekedést Budapesten, Pest megyében, Bács-Kiskun megyében és Békés megyében tapasztalhattuk. A főváros volt az egyértelmű nyertes.
Mérsékelt növekedés volt Győr-Moson-Sopron megyében, Veszprém megyében, Fejér megyében, Csongrád megyében és Hajdú-Bihar megyében.
Stagnáltak az ingatlanok értékei Vas megyében, Zala megyében, Baranyában, Heves megyében és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében.
Csökkentek az árak Somogyban, Tolnában, Nógrádban, valamint Jász-Nagykun-Szolnok megyében és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében.
A tavalyi tendenciák szerint a családi házakra nincs kereslet, viszont a lakáspiac 12-20 százalékos növekedést produkált.
2008-ban ment úgy utoljára, mint tavaly: 2015 nyarán másfélszer annyi lakáshitel-szerződést írtak alá, mint 2014 ugyanazon időszakában. Fél év alatt 70 milliárd forintnyi összegről beszélünk, amit a pénzintézetek kihelyeztek.
Az ingatlanpiaci bummal kapcsolatos hírek ellenére a 2015. év végi adatok szerint csupán három ingatlanbefektetési alap ért el akkora hozamot az adott időszakban, mint amennyire az árak és a bérleti díjak nőttek.
Bár bőven érkezik pénz a szektorba a különböző befektetéseknek hála, a 16 nyilvánosan elérhető ingatlanbefektetési alap tagjainak nagy része akkora hozamnak örülhetett, mint amennyit például állampapírokkal is kereshetett volna.
2015-ben a CSOK féltávnál szállt be az ingatlanpiaci változásokba, de az idei évet már egyértelműen az új otthontámogatási kedvezmény határozza meg.
A bankok ráálltak a 10+10 milliós rendszerre, és az év végi kalkulációk alapján az derült ki, hogy egy 75 négyzetméteres lakás esetében a 10+10 milliós összeg Debrecenben egy átlagos ingatlan árának 70, Budapesten egy átlagos ingatlan árának 50 százalékára elég.[1]
A tavalyi év viszont még nem az új lakások építéséről szólt: már 2015 novemberében látszott, hogy a teljes évre várt 9500 helyett csak cirka 6000 új lakás fog épülni. Az első három negyedévben kicsivel több, mint 4600 volt ez a szám, ami ráadásul 9,5 százalékkal kevesebb a 2014-es statisztikákhoz képest. Jó hírnek tűnt viszont az – és előrevetítette a 2016-os emelkedést –, hogy a kiadott építési engedélyek száma 24 százalékkal nőtt (8616 volt).
Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének véleménye szerint a visszaesést akkor az újlakás-építés finanszírozásának megoldatlan kérdései okozták.
Az már 2016 elején látszott, hogy a fővárosban idén nem lesznek ilyen jellegű gondok.
A kevés új építésű lakás ellenére a tavalyi évben már-már elfogyott az eladatlan lakáskészlet a fővárosban. Már 2015 nyarán látszott, hogy az új építésű lakások iránt elképesztő a kereslet, és csak 2008-ban volt magasabb az a szám, amit az év első hat hónapjában regisztráltak.

Összefoglalva: a folyamatosan növekvő keresletet a kínálat tavaly még nem tudta kielégíteni, idén viszont várhatóan megoldódik ez a probléma.

Ez volt 2015, de a kérdés az, hogy mi változott idén? Vajon meddig szállnak az árak, és lesz-e, ami megállítja azokat? Erre fogunk válaszolni a kétrészes cikksorozat második részében.